近日，關于疫情期間住宅租賃承租人要求業主減免房租、無責退租等事件引發關注。湖北省高級人民法院、上海市司法局、北京市第一中級人民法院等司法機構分別發文對新冠肺炎疫情下房屋租賃合同履約遇到的核心問題進行解答。

　　1.二房東要求業主減免租金：一般不予支持

　　案例：某房屋租賃網站以不可抗力為理由要求不支付業主一個月房租，合法嗎?

　　北京市第一中級人民法院判定，住宅租賃，承租人雖然在隔離或管控期間無法實際居住租賃房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的損失，繼續履行合同、支付租金對承租人而言并不構成明顯的不公平，承租人要求減免租金的，一般不予支持。

　　2.承租人要求減免疫情期間租金：疫情并不充分影響合同目的

　　案例：疫情期間我被隔離，無法返回租住地，一個月沒有住房子為什么還要付租金?

　　據湖北省高級人民法院《關于審理涉及新型冠狀病毒肺炎疫情商事案件若干問題的解答》通知第五條關于是否支持以新型冠狀病毒疫情為由解除合同中表示，“應視具體情況而定……審理此類案件時，全省各級法院應當嚴格審查新型冠狀病毒肺炎疫情與不能實現合同目的之間的因果關系。”

　　據法律界人士表示，“長租合同目的主要為居住，其次為物品存放，疫情并不充分影響以上兩點合同目的。單方面要求免除租金并不合理。”

　　3.承租人要求提前退租：按照約定承擔違約責任

　　案例：疫情期間租的房子想退租(解除合同，但不愿支付違約金)，怎么辦?

　　上海市司法局經過初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中華人民共和國合同法》第八條規定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”;

　　第九十四條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的”;

　　第一百一十七條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

　　本案例中，承租人解除合同不存在法定免責事由。因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實現該合同目的，解除合同不屬于第九十四條規定之因不可抗力導致不能實現合同目的情形，亦不可援引第一百一十七條將不可抗力作為免責事由，因此提前解除合同應當按照約定承擔違約責任。

　　專家也表示，今年春節疫情突發，各行各業都受到不同程度影響。對于主動免租的業主值得尊敬，但不應道德綁架所有業主、相關機構要求全部免租，否則可能損害房屋租賃這一民生行業的良性發展，最終造成租客、業主、行業等多方共損的局面。